Obligation d’assurance MRH pour copropriétaires : quelle loi l’impose ?

Ce n’est pas la peur du gendarme qui pousse les copropriétaires à souscrire une assurance habitation, mais la mécanique implacable de la loi Alur, votée en 2014. Depuis, chaque propriétaire d’un lot en copropriété, qu’il y vive ou non, doit impérativement s’assurer pour les dommages qu’il pourrait causer à autrui. L’obligation s’ajoute à celle qui s’impose déjà au syndicat des copropriétaires pour les parties communes de l’immeuble.

Pas de menace de poursuites pénales pour ceux qui font l’impasse sur l’assurance. Pourtant, le jeu n’en vaut pas la chandelle : la moindre fuite d’eau, un incendie, et la facture tombe, parfois vertigineuse. Certains contrats multirisques habitation proposent des garanties élargies, mais toutes ne cochent pas les cases exigées par la loi. Gare à la fausse sécurité.

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Assurance habitation en copropriété : ce que la loi impose réellement aux copropriétaires

La loi Alur de 2014 a changé la donne. Fini le temps où l’assurance responsabilité civile en copropriété était laissée au bon vouloir de chacun. Aujourd’hui, c’est une obligation à laquelle nul copropriétaire ne peut échapper. Que vous occupiez votre logement ou que vous le mettiez en location, la règle est la même : une assurance habitation doit couvrir, au minimum, votre responsabilité envers les autres.

L’exigence est précise : votre contrat doit couvrir les dommages provoqués à d’autres copropriétaires ou à des tiers, qu’ils résultent d’un incendie, d’un dégât des eaux ou d’une explosion survenus dans vos parties privatives. Cette protection s’applique aussi bien au résident principal qu’au bailleur, même si le bien est vacant. Pour les logements mis en location ou inoccupés, l’assurance PNO (propriétaire non occupant) répond à cette obligation.

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Le syndicat des copropriétaires, de son côté, protège l’ensemble de l’immeuble en assurant les parties communes. Mais cette couverture collective ne vous dispense pas, en tant que propriétaire, de souscrire votre propre contrat. Le syndic veille d’ailleurs au grain et doit vérifier annuellement que chaque copropriétaire est bien assuré. En cas d’oubli, c’est double peine : réparation à vos frais et recours possibles des personnes lésées.

Peu importe que votre lot soit loué, utilisé en résidence principale ou secondaire : la responsabilité civile ne fait pas de distinction. Chaque année, le syndic réclame l’attestation d’assurance, preuve de votre respect des obligations prévues par la loi Alur.

Quelles garanties choisir pour être bien protégé en tant que copropriétaire ?

Souscrire une assurance multirisque habitation ne se résume pas à cocher une case administrative. C’est un choix qui engage la protection de votre bien, mais aussi celle de vos voisins. À la base, la loi exige la responsabilité civile du copropriétaire : elle sert à indemniser les victimes si un sinistre part de chez vous, qu’il touche vos voisins ou l’immeuble.

Pour aller plus loin, la multirisque habitation offre un large éventail de protections. Incendie, dégâts des eaux, explosion, vol, bris de glace, tempête : selon le contrat et les options choisies, votre logement peut être couvert contre tous les imprévus du quotidien. Les propriétaires occupants bénéficient généralement de ces garanties, ajustées selon la nature et la valeur du bien.

Si vous louez votre logement, la garantie PNO s’impose. Elle prend le relais si votre locataire est mal assuré ou si le lot reste vide. Quant à la multirisque immeuble, souscrite par le syndicat, elle protège avant tout la structure de l’immeuble, sans pour autant couvrir les biens personnels ou la responsabilité de chaque copropriétaire.

À examiner de près : les exclusions et franchises

Avant de signer, il est capital de passer en revue certains points de vigilance :

• Montant des franchises : d’un contrat à l’autre, la somme à votre charge après un sinistre peut varier considérablement.
• Exclusions de garantie : certains dommages, notamment ceux résultant d’un manque d’entretien, sont parfois explicitement écartés.
• Assistance : dépannage en urgence, relogement provisoire, protection juridique… Ces services font vraiment la différence au quotidien.

Le tarif ne doit pas être le seul critère. Derrière une prime alléchante, se cachent parfois des plafonds d’indemnisation bas ou des garanties limitées. Il vaut mieux comparer en détail les contrats, plutôt que de se fier au seul montant annuel.

Absence d’assurance : risques juridiques et conséquences financières à connaître

Faire l’impasse sur l’assurance habitation lorsqu’on possède un bien en copropriété, c’est prendre le risque d’une déconvenue majeure. La loi Alur est on ne peut plus claire : chaque copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile. En cas de contrôle, le syndic peut exiger la preuve d’assurance et, à défaut, souscrire un contrat en votre nom, à vos frais, bien entendu.

Les conséquences financières prennent toute leur ampleur lors d’un sinistre, qu’il s’agisse des parties privatives ou communes. Sans assurance, vous endossez seul le coût des réparations et des indemnisations, qu’il s’agisse d’un dégât des eaux qui se propage, d’un incendie ou d’une simple étourderie. Les sommes peuvent vite grimper, et la procédure judiciaire n’est jamais loin. La responsabilité civile du propriétaire, qu’il soit occupant ou bailleur, peut être engagée pour tout manquement d’entretien ou de vigilance ayant des répercussions sur d’autres habitants ou sur l’immeuble.

Les risques en chiffres et en faits

Voici les principales conséquences à anticiper en cas d’absence d’assurance :

• Remboursement des victimes et du syndic en cas de préjudice collectif imposé au copropriétaire non assuré
• Action en justice possible du syndicat ou des voisins concernés par les dommages
• Prise en charge d’une assurance par le syndic, qui en répercute immédiatement le coût sur vos charges

Le défaut d’assurance ne se limite pas aux pertes matérielles. Un contentieux peut laisser des traces durables sur votre réputation, et compliquer la location ou la vente d’un bien fraîchement rénové. Au final, la prudence ne se démode pas : l’assurance n’est pas un luxe, mais la clé d’une copropriété sereine.